CDMX, a 21 de mayo de 2026. - El corredor industrial de Toluca, Lerma y Ocoyoacac ha dejado de ser el plan B del sector logístico nacional. Con la Zona Metropolitana del Valle de México saturada y operando al precio industrial más alto del país, desarrolladores, inquilinos corporativos y fondos de inversión están reorientando capital hacia un corredor que el Tren Interurbano México-Toluca impulsa como una opción real, de acuerdo con Spot2.mx.

El tren movilizó 8.3 millones de pasajeros en 2025 según la Agencia de Trenes y Transporte Público Integrado (ATTRAPI), una adopción que va más allá del transporte de personas y talento: al absorber una parte significativa de la movilidad entre ambos valles, liberó capacidad en la carretera México-Toluca y optimizó los tiempos de tránsito para el transporte de carga y última milla, que se traducen directamente en costos operativos.

El punto de partida es la saturación de la ZMVM. Con un precio promedio de renta industrial de 9.17 USD/m² en el primer trimestre de 2026 —el más alto del país—, el Valle de México enfrenta limitaciones físicas para expandir su mancha industrial y una base de usuarios corporativos que ya no negocia por precio sino por tiempos de entrega y eficiencia logística.

"El encarecimiento no obedece a una escasez coyuntural. Responde a una presión estructural: alta demanda, poco espacio para crecer y la necesidad de las empresas de mantenerse cerca del mayor mercado de consumo del país, con más de 20 millones de personas en el Valle de México", señala Vianey Macías, Head de Market Research de Spot2.mx.

Durante décadas, la montaña y el tráfico representaron una barrera logística que frenaba la integración de Toluca con la ZMVM. Sin embargo, esa fricción comienza a diluirse. Entre 2024 y 2026, la absorción bruta del corredor industrial Toluca-Lerma-Ocoyoacac pasó de 15 mil a más de 53 mil m², reflejando un crecimiento acelerado en la demanda corporativa e industrial. En paralelo, la tasa de disponibilidad se ajustó de 0.8% a 4.8%, impulsada por la incorporación de nuevo inventario Clase A al mercado.

El impacto es bidireccional. Por un lado, la conectividad ferroviaria facilita el flujo de talento especializado entre ambos valles, permitiendo a las corporaciones instalar centros de distribución y manufactura sin temor a la escasez de mano de obra calificada. Por otro, los inquilinos pueden acceder en Toluca a naves industriales Clase A con amplios patios de maniobra y costos más competitivos frente a corredores consolidados de la ZMVM.

Mientras el corredor Toluca-Lerma registra rentas promedio de 8.92 USD/m² mensuales, mercados como Naucalpan alcanzan 9.19 USD/m² y Vallejo-Azcapotzalco superan ya los 11.09 USD/m², una diferencia que comienza a pesar en la toma de decisiones logísticas y de expansión corporativa sin sacrificar conectividad hacia el principal mercado de consumo del país..

Frente a otros grandes polos industriales del país, Toluca ocupa un nicho que ningún otro mercado puede cubrir: el abastecimiento del mercado interno a escala metropolitana.  La coyuntura lo favorece: la incertidumbre derivada de la renegociación del T-MEC está llevando a empresas con operaciones mixtas tales como exportación y distribución interna, a reforzar su posición en el mercado doméstico antes de comprometer capital en logística transfronteriza.

Al primer trimestre de 2026, Monterrey, con renta promedio de 7.00 USD/m², es el destino natural para empresas orientadas a la exportación y la logística transfronteriza. Guadalajara, a 6.80 USD/m² la renta promedio, opera como nodo de conexión entre el occidente y el centro del país, con El Salto y Periférico Sur como motores de expansión y contención de precios. Querétaro, a 5.97 USD/m², ofrece la mejor relación costo-beneficio elevando la competitividad del Bajío pero enfrenta el peaje logístico del tiempo y costo de transporte hacia la CDMX.

“Monterrey domina la exportación, Guadalajara articula la logística regional como nodo para el Occidente y Querétaro compite por eficiencia de costos; pero Toluca está capturando una ventaja distinta: operar cerca del mayor mercado de consumo del país; logrando abastecimiento del mercado interno sin pagar la escalada de costos de la Ciudad de México y la ZMVM”, precisa Macías.

La infraestructura crítica se suma a las ventajas competitivas de este corredor, particularmente en lo relativo a la infraestructura energética. Ante la ola de Data Centers y operaciones automatizadas, la demanda de energía eléctrica se ha vuelto innegociable para el sector industrial.

En los corredores centrales de la ZMVM, obtener factibilidad eléctrica de alto voltaje para este tipo de instalaciones es prácticamente inviable por la saturación de la red urbana. Toluca, con parques industriales como Toluca 2000, Lerma y Ocoyoacac, cuenta con subestaciones y líneas de transmisión preparadas para soportar la demanda en megavatios que estas operaciones requieren: una ventaja estructural que la ZMVM no puede replicar en el corto plazo.

Una señal clara de que el ajuste ya está en marcha proviene del capital institucional. FIBRAs, fondos y desarrolladores especializados han comenzado a rotar inversión hacia activos industriales Clase A en el corredor Toluca-Lerma, priorizando infraestructura moderna, disponibilidad energética y capacidad de expansión.

Desarrolladores como Prologis, Parks Industrial y proyectos como UltraPark Toluca reflejan el creciente interés por consolidar plataformas logísticas y parques industriales con especificaciones más avanzadas en una región que comienza a captar operaciones que anteriormente buscaban instalarse dentro de la ZMVM.

Se trata de un mercado de ejecución acelerada donde el usuario industrial llega con urgencia operativa, presupuestos claros y criterios técnicos sumamente definidos, donde las decisiones responden menos a ubicación tradicional y más a eficiencia logística, disponibilidad energética y tiempos de ejecución.

Los Data Centers, la manufactura avanzada y la logística de última milla no necesitan estar en el centro: necesitan estar conectados a él. Esa distinción es la que convierte a este corredor en destino y no en alternativa de segundo orden.

“Toluca combina tres factores que a corto y mediano plazo pesan en la toma de decisiones: conectividad hacia la Ciudad de México, capacidad eléctrica para operaciones intensivas y costos más competitivos frente a mercados saturados. El tren no creó esa ventaja pero sí la está volviendo operativa”, concluye Macías.