Monterrey, N.L. a 4 mayo de 2026. – CBRE, firma global líder en consultoría, comercialización y servicios inmobiliarios, presentó su reporte MarketView del sector industrial en Monterrey, Nuevo León, correspondiente al primer trimestre de 2026, en el que analiza las principales tendencias y dinámicas del mercado.
Panorama general del sector inmobiliario industrial en MTY:
● La tasa de vacancia crece y cierra el trimestre en 6.9%, equivalente a 1.2 millones de m². La entrega de nueva oferta especulativa es el principal impulsor de este incremento.
● El precio promedio ponderado de renta se mantiene relativamente estable en $7.00/m²/mes, reflejando un entorno de mayor competencia y una postura más flexible por parte de los propietarios.
● Se monitorean más de 145 mil m² de subarriendos activos en la ciudad. Apodaca concentra el 55% de esta disponibilidad.
“El mercado industrial de Monterrey continúa avanzando en un proceso de normalización tras el periodo de rápida expansión asociado al nearshoring. Si bien la demanda se mantiene activa, el ritmo de toma de decisiones se ha vuelto más selectivo, en especial para proyectos de gran formato. La absorción neta trimestral se mantuvo en terreno positivo (212 mil m²) y estuvo impulsada principalmente por la ocupación de proyectos pre-arrendados y built to suit”, señaló Ramón Flores, Vice Chairman de CBRE México región noreste.
Indicadores del mercado
De acuerdo con cifras preliminares de la Secretaría de Economía, al cuarto trimestre de 2025 México registró una Inversión Extranjera Directa (IED) de 40,871 millones de dólares (MDD), lo que representa un incremento del 10.8% respecto al cierre de 2024. A nivel nacional, Estados Unidos se mantiene como el principal socio inversionista, con una participación del 39% del total, seguido por España (11%) y Países Bajos (8%).
En este contexto, el Estado de Nuevo León se posicionó como la segunda entidad con mayor captación de IED en 2025, la cual recibió 3,628 mdd, con una participación de 8.9 por ciento del total. En esta entidad, la IED creció en 72.9 por ciento, con respecto al 2024.
Durante el 1T 2026 la absorción neta acumuló 212 mil m² (vs. 131 mil m² en 1T 2025), manteniéndose en su proceso de estabilización frente a los niveles récord observados entre 2022 y 2024. La entrega de propiedades pre-arrendadas representa la mitad de esta cifra mientras que la ocupación de oferta especulativa avanza de forma más gradual. Asimismo, se registraron apenas 20 mil m² en nuevas desocupaciones a lo largo del trimestre. Por su parte, la nueva demanda registró 136 mil m2. Los submercados de Santa Catarina y Apodaca concentraron el 94% de la absorción bruta total, con 63 mil m² ocupados cada uno. Es notable que el 87% de la demanda también se concentró en expansiones de empresas que ya contaban con operaciones en Monterrey.
Al cierre del primer trimestre del año, el mercado industrial de Monterrey registró un inventario total de 17.9 millones de m², posicionándose como el mercado industrial más grande de México y reflejando un crecimiento sostenido frente a los 16.4 millones de m² registrados a inicios de 2025. El pipeline de construcción cerró el trimestre con aproximadamente 404 mil m² en desarrollo. De esta superficie cerca del 92% se encuentra disponible y en comercialización. Asimismo, se monitorearon 139 mil m² en nuevos inicios de construcción, de los cuales la mayoría se concentra en los submercados de Apodaca y Ciénega de Flores (61 mil y 56 mil m² respectivamente). Estos dos submercados también lideran las inversiones en nuevos parques industriales, reflejo de la apuesta a largo plazo por parte de los desarrolladores en Monterrey.
La perspectiva para el resto de 2026 es estable y positiva. Si bien el mercado continuará absorbiendo de forma gradual la oferta existente, los fundamentos estructurales de Monterrey permanecen sólidos. La actual disponibilidad mejora las condiciones de negociación para los inquilinos e incentiva la diferenciación del producto, marcando una transición hacia una nueva etapa de crecimiento más selectivo y sostenible. En este contexto, Monterrey consolida su posición como un mercado industrial profundo, resiliente y atractivo, ahora en una fase más equilibrada del ciclo inmobiliario.
● Inventario: El inventario industrial alcanzó 17.9 millones de m² al cierre del 1T 2026, lo que representa un incremento anual de 9.31% y consolida el crecimiento estructural del mercado. Apodaca concentra 6.99 millones de m² (39% del inventario total). Este crecimiento ha permitido una mayor diversificación de producto, tanto en tamaño como en especificaciones técnicas y ubicación
● Tasa de vacancia o disponibilidad: La vacancia total se ubicó en 1.2 millones de m², lo que representa una tasa de vacancia de 6.9% (vs. 5.1% en 1T 2025), pero aún en niveles considerados saludables para un mercado de esta magnitud. Apodaca concentra 598 mil m² vacantes, equivalentes a una tasa cercana al 8.6%, representando más del 48% del espacio disponible en la ciudad
La Manufactura Diversa continúa como el principal impulsor de la demanda, concentrando cerca del 54% de la absorción total. Le siguen el sector Automotriz, con aproximadamente 14% de la demanda y el sector High-Tech, con una participación creciente y cercana al 15%. En cuanto al origen de la demanda, Estados Unidos concentra poco más del 58% de la superficie ocupada. Le siguen Corea del Sur y México que mantienen participaciones similares, alrededor del 15% cada uno, confirmando la diversificación del perfil de inquilinos. La absorción bruta continúa liderada por operaciones de tamaño medio, con un tamaño promedio de transacción cercano a los 10,000 m², reflejando estrategias de crecimiento más controladas.
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