Ciudad de México, 14 de abril de 2026.- El mercado industrial en México inició 2026 con señales claras de transición hacia una etapa de mayor equilibrio, luego del dinamismo impulsado por el nearshoring en años recientes. Regiones clave como Monterrey, el Bajío y Saltillo muestran comportamientos diferenciados, pero coinciden en una tendencia general: moderación en la demanda, ajustes en la construcción y fundamentos aún sólidos que sostienen su atractivo para la inversión.

Durante el primer trimestre del año, los indicadores reflejan un entorno más selectivo en la toma de decisiones, con una absorción que se mantiene positiva pero por debajo de los niveles históricos, mientras que la nueva oferta y la disponibilidad comienzan a reconfigurar las condiciones del mercado.

Monterrey: consolidación con mayor disponibilidad

El mercado industrial de Monterrey se mantiene como el más grande del país, con un inventario de 17.9 millones de m² al cierre del 1T 2026, lo que representa un crecimiento anual de 9.31%. Este incremento ha venido acompañado de una mayor diversificación en el tipo de producto y ubicaciones, especialmente en submercados como Apodaca.

Sin embargo, el dinamismo observado en años anteriores ha comenzado a moderarse. La absorción neta trimestral alcanzó 212 mil m², superior a la registrada en el mismo periodo de 2025, pero en un contexto de estabilización tras los picos históricos de 2022 a 2024. La demanda estuvo impulsada principalmente por la ocupación de espacios pre-arrendados y proyectos build-to-suit, mientras que la absorción de oferta especulativa avanzó de forma más gradual.

Un elemento clave en el comportamiento del mercado es el incremento en la tasa de vacancia, que se ubicó en 6.9%, equivalente a 1.2 millones de m² disponibles. Este aumento responde principalmente a la entrega de nueva oferta especulativa, lo que ha generado un entorno de mayor competencia entre propietarios.

Asimismo, la demanda muestra un cambio en su composición. El 87% de la actividad correspondió a expansiones de empresas ya instaladas en la región, lo que refleja cautela en la llegada de nuevos jugadores. A nivel sectorial, la manufactura diversa lidera la absorción con 54%, seguida por automotriz (14%) y high-tech (15%).

En términos de precios, el mercado se mantiene estable, con un promedio de 7.00 dólares por m² al mes, lo que evidencia una postura más flexible por parte de los propietarios ante el incremento en la disponibilidad.

Bajío: crecimiento moderado con fundamentos sólidos

La región del Bajío continúa posicionándose como un clúster industrial estratégico, particularmente para el sector automotriz, aunque con señales de desaceleración en el corto plazo. Al cierre del 1T 2026, el inventario alcanzó 14.7 millones de m², con un crecimiento anual de 2.4%.

La absorción neta se ubicó en 51,155 m², lo que representa una caída de 42% respecto al mismo trimestre del año anterior, reflejando una menor intensidad en la demanda. Este comportamiento también se observa en la demanda bruta, que alcanzó 91 mil m², equivalente a la mitad de lo registrado en 2025.

A pesar de ello, el mercado mantiene actividad impulsada por expansiones y reubicaciones de empresas, principalmente en los sectores manufacturero y logístico. Querétaro destacó como el mercado más dinámico, con una absorción bruta de 62,130 m², seguido por Guanajuato con 22 mil m².

La tasa de vacancia se ubicó en 4.1%, con incrementos moderados en algunos mercados como Querétaro, que alcanzó 6.1% debido a la entrada de nueva oferta. En contraste, Aguascalientes y Guanajuato mantienen niveles más bajos, con 1.9% y 2.7%, respectivamente.

En cuanto a precios, el promedio regional se situó en 5.75 dólares por m² al mes, con una tendencia al alza impulsada por proyectos de mayor calidad y especificaciones. La actividad en construcción, por su parte, registró 395,742 m², lo que implica una reducción anual de 20%, evidenciando una mayor cautela por parte de los desarrolladores.

Pese a la desaceleración, el Bajío conserva fundamentos sólidos, respaldados por su integración en cadenas globales de suministro y su capacidad para atraer inversión extranjera, particularmente en manufactura automotriz.

Saltillo: estabilidad con menor dinamismo

El mercado industrial de Saltillo presenta un comportamiento más contenido, influido por la cautela en la industria manufacturera de exportación. Durante el 1T 2026, la absorción neta alcanzó 33 mil m², mientras que la absorción bruta se situó en 22 mil m², niveles por debajo de sus promedios históricos.

A pesar de esta desaceleración, el mercado mantiene condiciones estables. La tasa de vacancia cerró en 3.8%, aún dentro de rangos saludables, aunque por encima del 2.0% registrado un año antes. Este ajuste responde a desocupaciones puntuales y a la incorporación de nueva oferta.

El inventario total alcanzó 5.41 millones de m², con un crecimiento anual de 5.3%, consolidando a Saltillo como uno de los mercados industriales relevantes del país. No obstante, la actividad de construcción muestra una caída significativa, con solo 58 mil m² en desarrollo, muy por debajo de los niveles observados en 2025.

El mercado continúa siendo impulsado principalmente por el sector automotriz, que representa el 51% de la demanda, seguido por logística y manufactura diversa. En cuanto al origen de la inversión, destaca la participación de India, Estados Unidos y China.

Los precios de renta se mantienen en niveles elevados, con un promedio de 6.87 dólares por m² al mes, respaldados por la limitada disponibilidad de espacios y la calidad del inventario existente.

Un mercado en transición hacia mayor equilibrio

El desempeño de Monterrey, el Bajío y Saltillo durante el primer trimestre de 2026 confirma que el mercado industrial mexicano ha entrado en una fase de normalización. Tras el crecimiento acelerado impulsado por el nearshoring, los indicadores actuales reflejan un entorno más selectivo, donde la demanda privilegia expansiones y proyectos estratégicos sobre nuevas entradas masivas.

La moderación en la absorción, el incremento en la vacancia —especialmente en mercados como Monterrey— y la reducción en la actividad de construcción apuntan a un ajuste natural del ciclo inmobiliario. Sin embargo, los fundamentos estructurales permanecen sólidos: integración a cadenas globales, especialización sectorial y capacidad para atraer inversión extranjera.

En este contexto, el desarrollo industrial en México evoluciona hacia un modelo más sostenible, donde la calidad del producto, la ubicación y la eficiencia operativa serán factores determinantes para mantener la competitividad en los próximos años.

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