León, Guanajuato, 24 de febrero de 2026.- Durante el último trimestre del año, Cluster Industrial B2B registró 44 inversiones automotrices, de las cuales siete correspondieron directamente a parques industriales, además de proyectos de infraestructura logística y desarrollos complementarios. Aunque el número de proyectos fue menor frente a trimestres anteriores, el peso económico de estos desarrollos fue determinante, al representar más del 65% del monto total invertido entre octubre y diciembre.
En este periodo, el desarrollo inmobiliario industrial respondió a dos dinámicas simultáneas. Por un lado, la necesidad de absorber nuevas inversiones automotrices ya anunciadas, particularmente en autopartes y electromovilidad; por otro, la urgencia de fortalecer la capacidad logística y de almacenamiento ante cadenas de suministro más regionalizadas y exigentes.
El reporte documenta que 407.1 hectáreas entraron en construcción durante el 4T 2025, aun cuando la cifra representa una caída interanual del -85.7%. Lejos de interpretarse como un retroceso estructural, este ajuste refleja una mayor selectividad de los desarrolladores, que priorizaron proyectos de gran escala, ubicación estratégica y alta especialización.
Estados y desarrolladores que marcaron el ritmo
El análisis por entidad muestra una concentración clara del desarrollo de parques industriales en el norte y el Bajío, regiones que mantienen ventajas logísticas, disponibilidad de talento y cercanía con los principales corredores automotrices.
En el acumulado anual, Sinaloa encabezó la inversión en parques industriales con $1,335 millones de dólares, impulsada por el desarrollo del Mazatlán Logistics Center, que incorporó 807,000 m² de nueva superficie industrial. Este proyecto se posicionó como el mayor desarrollo logístico-industrial del año y como un nodo estratégico para la conectividad del Pacífico.
Jalisco ocupó el segundo lugar con $1,248.9 millones de dólares distribuidos en siete proyectos, acumulando 1,227,507 m² en construcción, mientras que Nuevo León reafirmó su liderazgo estructural con $876.3 millones de dólares en ocho proyectos, sumando 6.46 millones de m², la mayor superficie desarrollada a nivel nacional.
A estos se sumaron Aguascalientes ($157.95 MDD), Guanajuato ($97.12 MDD) y Estado de México ($194.6 MDD), entidades que reforzaron su infraestructura para sostener la actividad de proveedores Tier 1 y Tier 2, así como centros de distribución y servicios industriales.
Desde el punto de vista de los desarrolladores, FINSA destacó como uno de los actores más activos del año, con proyectos relevantes en Apodaca ($360 MDD), García ($220 MDD) y Escobedo ($48 MDD), todos en Nuevo León. A ellos se sumaron desarrollos de Grupo ARHE, Grupo Chesisa y GP Desarrollos, consolidando una oferta diversificada y alineada a las necesidades de la industria automotriz.
Parques industriales y 2026: la base del siguiente ciclo automotriz
Al cierre de 2025, México acumuló 2,274.1 hectáreas en construcción, una cifra que, aunque menor a la de 2024, confirma que el país no detuvo su preparación territorial para el nearshoring, sino que la reconfiguró bajo criterios de eficiencia, especialización y certidumbre regulatoria.
El reporte subraya que 36 proyectos de parques industriales e infraestructura se registraron en el año, con una clara orientación hacia corredores automotrices consolidados y polos emergentes con vocación logística. Este comportamiento es clave para entender por qué, aun con una caída del -61.38% en el monto total anual, el número de proyectos se mantuvo estable (+0.9%), reflejando confianza estructural en el mercado mexicano.
De cara a 2026, los parques industriales se perfilan como el principal termómetro de la reactivación automotriz, al anticipar la llegada de nuevas inversiones en autopartes, electromovilidad y manufactura avanzada una vez que se definan los ajustes regulatorios del T-MEC y el entorno comercial en Norteamérica.
Más que un complemento, la infraestructura industrial se ha convertido en el cimiento sobre el cual se construirá la siguiente etapa de la industria automotriz mexicana, confirmando que, incluso en un año de ajuste, México sigue apostando por el largo plazo.
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