León, Guanajuato, 14 de enero de 2025.- La firma CBRE presentó su análisis del mercado inmobiliario industrial al cierre del 4T 2024, en el que destaca la región del Bajío y la ZM de Monterrey y Saltillo por su dinamismo y diversificación.
Durante el 2024, la absorción neta del Bajío alcanzó 722,000 m2, cifra 51% más que la alcanzada en 2023. Mientras tanto, la comercialización de espacios, o demanda bruta, alcanzó 955,000 m2 impulsada principalmente por las transacciones de venta de tierra, así como expansión de empresas ya instaladas en la región. La actividad en construcción cerró el tercer trimestre con 576 mil m2 en desarrollo, de los cuales, el 13% se encuentra pre-arrendado. Continúa la demanda de espacio industrial por inquilinos de la industria automotriz y la manufactura ligera, sectores que representan más de la mitad de la demanda, y se espera que esa tendencia se mantenga durante el primer semestre del 2025.
De acuerdo con cifras de la Secretaría de Economía, de enero a septiembre del 2024 las entidades que conforman el Bajío (Aguascalientes, Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí) sumaron 4,375 millones de dólares de Inversión Extranjera Directa (IED), cifra 20% menor que la recaudada durante el mismo periodo del 2023. De las cuatro entidades, Guanajuato y Querétaro fueron los mayores receptores de inversión en la región, de países como Japón, Alemania y Canadá.
El Bajío se ha caracterizado por tener un clúster automotriz importante, en las cuatro entidades se han establecido plantas automotrices que han impulsado la comercialización de espacios industriales. Al cierre del 4T 2024, Querétaro lideró la demanda bruta de la región con el 42% impulsado principalmente por transacciones de inquilinos de manufactura diversa. Por su parte, Guanajuato fue el segundo mercado con mayor absorción bruta con el 24% de la actividad de comercialización; San Luis Potosí se colocó en la tercera posición con el 21% de la absorción bruta, impulsada por transacciones de venta de terreno; y Aguascalientes representó el 12% de la comercialización de espacios industriales gracias a los desarrollos BTS (Built-to-Suit) que se registraron en el año.
La tasa de vacancia en el Bajío se mantuvo con ligeras variaciones. Cerró el 4T 2024 en 3.6%, ligeramente menor si se compara con la del 4T 2023 (3.9%). En cuanto al precio de salida de los espacios hay una tendencia hacia el alza, tal como sucede con el resto de los mercados. De la región, Querétaro y Aguascalientes son los que registran los precios más altos superiores a USD$5.60/m2/mes, se espera que los precios sigan subiendo ya que la nueva oferta está ingresando con precios por encima de los espacios disponibles actuales.
La actividad en construcción se ha caracterizado por el desarrollo de proyectos Build to Suit. Al cierre del 4T 2024, el Bajío cerró con poco más de 576,000 m2 en construcción, de los cuales el 13% son proyectos con esas características y que ya están pre-arrendados. Destaca que se han anunciado desarrollos de nuevos jugadores en la región. Se espera que la manufactura ligera y la industria automotriz demanden espacio industrial en la región atraídos por las ventajas logísticas, la fuerza laboral calificada, así como la infraestructura de los parques industriales en el Bajío durante los siguientes meses.
En inventario, al cierre del 4T 2024, el Bajío cerró con 14.3 millones de m2, lo que representó un incremento anual del 5%. Los mercados con mayor crecimiento de inventario fueron Querétaro y Guanajuato, siendo el primero en que se concentró más de la mitad de la nueva oferta, aunque en la segunda mitad del año, Aguascalientes mostró incremento en su inventario derivado de las transacciones por pre-arrendamientos.
Al cierre del 2024, el Bajío refleja recuperación con respecto al año anterior. La actividad en construcción se mantiene a un ritmo constante, tanto en naves especulativas como en proyectos hechos a la medida. Mercados como Aguascalientes y San Luis Potosí continúan su actividad de comercialización de compra de terreno con infraestructura dentro de parques industriales. Continúan las expansiones de los inquilinos ya instalados. Debido a la escasez de oferta en mercados del norte del país, el Bajío sigue representado una oportunidad para inversionistas y empresas en búsqueda de espacio industrial como efecto del Nearshoring que se ha dado en la frontera norte del país. Aún cuando continúan retos importantes en cuanto a la infraestructura eléctrica dentro de los parques industriales, se espera continúe la comercialización de espacios durante 2025.
MONTERREY Y SALTILLO: CIERRE DE 2024 Y PANORAMA 2025 EN INMOBILIARIO INDUSTRIAL
De acuerdo con el análisis de CBRE, el mercado industrial de Monterrey cerró el último trimestre de 2024 con una absorción bruta de 340 mil m2, lo que llevó el acumulado anual a los 1.5 millones de m2, mostrando aún un gran dinamismo. Un 50% de esta actividad se concentró en proyectos built-to-suit y Apodaca se mantiene como el submercado más deseado, con más de 657 mil m2 absorbidos, 43% de la demanda total. Le siguen Escobedo y Guadalupe, con un 15% y 13% respectivamente. El crecimiento del inventario especulativo y las nuevas desocupaciones han impulsado el crecimiento de la tasa de vacancia, así como una desaceleración en la absorción neta, la cual se registró en 1.2 millones de m2 al finalizar el año (-28.0% vs. 4T 2023).
Nuevo León registró una cifra acumulada de 111 mil nuevos empleos formales generados al cierre de octubre, lo que representa el 18.0% de la cifra nacional y un crecimiento del 6.0% en relación a 2023 según información del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS). Cabe destacar que el 32% de estos nuevos empleos pertenecen al sector de la manufactura. Asimismo, Nuevo León se mantuvo como el tercer estado con la mayor cantidad de exportaciones al extranjero al cierre del 1S 2024, con una cifra anual de 26 mil MDD. Sin embargo, esta cifra representó una variación anual de -2.6%.
La CAINTRA reportó que el estado acumula dos meses en contracción para sus principales indicadores industriales. Los encuestados señalaron que una economía débil, una menor demanda externa y el panorama poliítico son las principales amenazas para el sector. Aunado a esto, la perspectiva se mantiene positiva, dado el repunte que se monitoreó en inversiones de maquinaria y construcción, y la expansión en su número de trabajadores, con lo que las empresas se preparan para que el sector retome su crecimiento en 2025.
El mercado industrial en Monterrey finalizó el 2024 con un acelerado crecimiento en su inventario superando los 16.0 millones de m2, tras incorporarse más de 1.7 millones de m2 a lo largo del año, el segundo incremento anual más alto en registro, solo por detrás de 2023 (1.8 millones de m2). Adicional a esto, la actividad de construcción se mantiene en sus rangos máximos históricos, por encima de los 1.1 millones de m2. Esta actividad se concentra principalmente en los submercados de Apodaca (386 mil m2), Ciénega de Flores (232 mil m2) y Guadalupe (174 mil m2).
Cabe mencionar que solamente el 49% de esta construcción se encuentra disponible, dejando el resto a propiedades pre-arrendadas. Este acelerado crecimiento del inventario y un menor ritmo de proyectos built-to-suit o pre-arrendamientos han permitido el rápido crecimiento de la oferta en la ciudad, la cual en conjunto con nuevas desocupaciones sumaron más de 244 mil m2 vacantes al mercado durante los últimos meses. Esto permitió el crecimiento de la tasa de vacancia, la cual cerró el año con un 4.0%, un incremento pronunciado en relación el mismo periodo del año anterior (1.2% en 4T 2023).
Al finalizar el año 2024 el precio promedio ponderado se calculó en US$7.07 por m2 mensuales para el inventario industrial existente de Monterrey. Si bien los precios de salida han desacelerado su ritmo de crecimiento, este ligero retroceso trimestral es coyuntural debido a las fluctuaciones del tipo de cambio del peso mexicano. Aún así el indicador registra un crecimiento anual del 9.3% (+ US$0.60 por m2 vs. 4T 2023).
Esta nueva serie de desocupaciones también han frenado el crecimiento de la absorción neta en Monterrey, la cual se registra en 153 mil m2 para el 4T 2024, y que llevó el acumulado anual a los 1.2 millones de m2. Apodaca se mantiene como el submercado más dinámico de la ciudad, con el 36% de la absorción neta total, seguido de Santa Catarina y Salinas Victoria Si bien el panorama político internacional y los cambios en la economía pausaron algunos proyectos a lo largo del año, se anticipa que una vez los nuevos gobiernos federales de México Estados Unidos clarifiquen las nuevas normativas que regirán el comercio y relaciones comerciales bilaterales y con China, se reanuden algunos de estos, proceso en donde la revisión del T-MEC será clave.
El año 2024 cierra con el sector industrial de la Manufactura Diversa como el principal impulsor de la demanda anual en Monterrey, con el 38% de la actividad de mercado total.
El sector de la Logística & Transporte continua su expansión en la ciudad consolidándose como el segundo más activo en el año, con más de 374 mil m2 comercializados, lo que representa el 26% de la demanda total. El sector Automotriz se mantiene en tercer sitio con un 15% adicional. Cabe destacar el crecimiento del E-commerce durante 2024, que con tan solo tres transacciones representó 12% de la absorción bruta anual, sector que había frenado su crecimiento en los últimos años. Por su parte, los Estados Unidos se posiciona como el principal país de origen de estas inversiones, con más de 645 mil m2 (44%), en segundo lugar está México (16%) y en tercer sitio Alemania, con 9%. El tamaño de transacción promedio se mantuvo en los 14 mil m2 al finalizar el año.
Ahora hablemos del gran complemento de Monterrey en la región, Saltillo. De acuerdo con CBRE, la absorción neta acumulada sumó 555 mil m2 a lo largo del año en el área metropolitana de Saltillo (vs. 491 mil m2 registrados en 2023). Este incremento del 13% se vio impulsado principalmente por la entrega de propiedades pre-arrendadas, las cuales se sumaron al espacio ocupado de la ciudad. El sector de la Manufactura Diversa y el Automotriz fueron los principales líderes de la actividad industrial en la ciudad, pues en conjunto sumaron el 86% de la demanda anual. Cabe destacar que el 72% de esta absorción neta se concentró en el submercado de Ramos Arizpe al norte de la ciudad.
La dinámica industrial del estado de Coahuila impulsa el continuo crecimiento del mercado industrial inmobiliario de Saltillo durante 2024. Al finalizar el año el inventario existente cerró con 4.97 millones de m2, en donde el submercado de Ramos Arizpe concentra el 66% de la oferta.
Durante el último trimestre del año se monitorearon más de 168 mil m2 en nuevos inicios de construcción lo que impulsó el crecimiento de la actividad de construcción total, sumando 323 mil m2 (VS. 298 mil m2 en 4T 2023). Asimismo, se monitorean más de 235 mil m2 adicionales en etapa de planeación que pudieran dar inicio a su edificación durante los próximos trimestres. Cabe destacar que la construcción especulativa se reactivó y ahora representa el 36% del pipeline en desarrollo, lo que permitirá que 115 mil m? disponibles se incorporen al mercado en los primeros meses de 2025, mejorando la tasa de vacancia en la ciudad. Un 55% de este crecimiento se localiza en el submercado de Ramos Arizpe, dejando el resto en Saltillo (31%) y Arteaga (14%).
La tasa de vacancia se ha mantenido muy estable en Saltillo debido a que la mayoría de la nueva oferta que se incorpora al inventario se encuentra pre-arrendada o son proyectos built-to-suit. Este tipo de proyectos han sido los principales impulsores del crecimiento de Saltillo durante los últimos años, en donde el ritmo de la demanda superó el de la construcción especulativa, por lo que los desarrolladores locales priorizaron atender este tipo de proyectos hechos a la medida. No obstante, se monitorearon 80 mil m2 disponibles que dieron inicio a su construcción durante el 4T 2024, y se espera que en los próximos meses está cifra continue creciendo.
La absorción bruta acumulada sumó 339 mil m2 a lo largo del año (vs. 522 mil m2 registrados en 2023), una variación anual de 35.2% a la baja. El 56% de esta demanda industrial se localiza en el submercado de Ramos Arizpe, el más dinámico de la ciudad. La definición de las nuevas políticas comerciales impulsadas por los nuevos gobiernos federales en México y Estados Unidos, en conjunto con la revisión del T-MEC serán claves para continuar impulsando el crecimiento del mercado industrial en Saltillo, y conforme estas se vayan esclareciendo a lo largo del próximo año se anticipa una mejora en la actividad de mercado.
Fuente: CBRE Research.
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