León, Guanajuato, 15 de octubre del 2024.- Con el más
reciente análisis Marketview Industrial de CBRE en la región del Bajío y el
área de Monterrey se confirma el efecto cascada en inversiones relacionadas al Nearshoring
que se esperaba desde el 2023, cuando el mercado industrial del noreste
capitalizaba cifras históricas de absorción. El fenómeno fue identificado desde
entonces por el equipo de Inteligencia de Negocios de Directorio Automotriz.
CBRE confirma el efecto cascada al mencionar que “La baja
disponibilidad de inventario en los mercados del norte, así como el elevado
precio del shell, hacen que el Bajío se ubique como un nuevo target para las
empresas que llegan a México gracias al Nearshoring”.
De enero a septiembre de 2024, la absorción neta del Bajío
alcanzó los 540,000 m2. Según la Secretaría de Economía, durante el primer
semestre del año las entidades del bajío sumaron 3,668 millones de dólares de
IED. Guanajuato y San Luis Potosí fueron los mayores receptores de inversión en
la región.
PANORAMA DEL BAJÍO
El inventario de la región que comprende a Aguascalientes, Guanajuato,
Querétaro y San Luis Potosí registró un total de 14.1 millones de m2 al cierre
del 3T 2024, lo que representó un incremento anual del 5% y una superficie de 686
mil metros cuadrados de nuevo terreno para desarrollos industriales.
La nueva oferta al 3T 2024 alcanzó 504 mil m2, con 612,000
metros cuadrados en construcción actualmente, un 37% más que al tercer trimestre
del 2023.La tasa de vacancia fue de 3.4%, menor al 4.2% del mismo periodo del
año anterior.
La absorción neta acumulada de los estados del Bajío llegó a
540 mil metros cuadrados entre el primero y tercer trimestre, en este último se
sumaron 168,000 m2. El precio medio de lista en la región se ubica en $5.50
dólares por metro cuadrado al mes, comparado con los $7.12 para el mercado del
área de Monterrey.
En el Bajío, más de la mitad de la demanda es representada
por el sector automotriz y de manufactura ligera. Al cierre del 3T, Querétaro líderó
con el 41% de la demanda regional, mientras que Guanajuato absorbió el 28%, San
Luis Potosí el 19% y Aguascalientes el 12%.
Aguascalientes es el estado de la región con menor tasa de
vacancia (1.8%), mientras que Querétaro tiene la mayor (4.4%). Guanajuato y SLP
se mantienen en un 3.1%. Guanajuato lidera el inventario con 5.3 millones de
m2, seguido de Querétaro con 5.0 millones de m2, SLP con 2.6 millones de m2 y
Aguascalientes con 1.2 millones de m2. Guanajuato y SLP son los mercados más
accesibles con precios de salida de $5.18 y $5.45 dólares respectivamente. Las
principales operaciones de la región en el tercer trimestre tuvieron una
superficie de entre 31 mil y 22 mil metros cuadrados, dominando los proyectos hechos
a la medida.
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PANORAMA EN MONTERREY
La nueva oferta especulativa y recientes desocupaciones
impulsan el crecimiento de la tasa de vacancia en Monterrey, la cual cierra el
3T 2024 en 3.0% (vs. 14% en 3T 2023). Se monitorearon 456 mil m2 en nuevos
inicios de construcción. El indicador de construcción total se mantiene sin
cambios significativos en 1.1 millon de m2 vs. 1.2 millones en 3T 2023.
El sector de la Manufactura Diversa y la Logística son los
principales impulsores de la demanda industrial en Monterrey. En conjunto suman
732 mil m2 y el 66% de la demanda bruta acumulada.
Al finalizar el 3T 2024 la absorción bruta trimestral sumó 418 mil m2, lo que
llevó el acumulado anual a los 1.2 millones de m2 mostrando un crecimiento del
7.2% (vs. 1.1 millones de m2 al cierre de 3T 2023).
Un 41% de esta actividad se encuentra en proyectos
built-to-suit. mientras que el submercado de Apodaca concentra la mayor parte
de la demanda con poco más de 211 mil m2. Le siguen en segundo y tercer sitio
Escobedo y Guadalupe, cada uno con un 17.7% adicional. Por su parte le
absorción neta acumulada finalizó en 1.1 millones de m2, mostrando una
variación anual a la baja de 13.1% Esta disminución en el crecimiento de la
absorción neta es reflejo del crecimiento del inventario especulativo en la
ciudad y los nuevos pre-arrendamientos.
Al cierre del 3T 2024, la Manufactura Diversa continúa como
el principal sector impulsor de la demanda industrial acumulada en Monterrey,
que con más de 487 mil m2 representa el 44% de la superficie total ocupada
desde que inició el año. Asimismo, el sector de la Logística y Transporte se
mantiene como el segundo más activo en la ciudad tras varios trimestres en
donde ha venido creciendo su participación, y cierra et 3T 2024 con 22% de la
absorción bruta anual, dejando en tercer sitio al sector Automotriz con otro
18%.
Respecto al país de origen de esta demanda industrial en la
entidad, los Estados Unidos dominan con más de 560 mil m2 (50%). Le siguen en
segundo y tercer sitio México (13%) y Alemania (11%). Las inversiones de origen
chino se han desacelerado durante los últimos meses en la entidad. El tamaño de
transacción promedio se registra en los 14 mil m2, mostrando un ligero
crecimiento en relación a la primera mitad del año.
Fuente: CBRE.
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