Indicadores de mercado
La Secretaría de Economía informó que Nuevo León cerró el primer semestre del año con una Inversión Extranjera Directa (IED) de más de 2,661 millones de dólares, el equivalente al 9.7% de todo el país y segundo lugar nacional. Este equivale a un crecimiento del 104% en comparación con el mismo periodo del año anterior, así como al 82% del valor anual de 2021. Este crecimiento es resultado de proyectos de expansión de empresas que ya contaban con presencia en el estado y crecen para atender la demanda de los Estados Unidos, así como por la llegada de nuevas inversiones debido al nearshoring.
En esta misma línea, el empleo formal para el 1S 2022, según datos del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) reportó que Nuevo León ocupó el primer lugar nacional en generación de nuevos empleos en el acumulado al mes de agosto, con 75 mil nuevos puestos de trabajo. Este crecimiento llevó a la tasa de desempleo a su nivel más bajo desde el 4T 2019 (antes del inicio de la pandemia) cerrando en 3.7%. De igual forma, la Cámara de la Industria de Transformación de Nuevo León (CAINTRA) informó que el sector industrial continua creciendo, al encontrarse todos los índices de manufactura dentro del umbral de expansión al finalizar julio, a excepción de las importaciones y exportaciones que mostraron un ligero retroceso.
El entorno económico estatal antes descrito se refleja en el crecimiento del inventario industrial en Monterrey, en donde al cierre del 3T 2022 sumó 251 mil m2 en 16 nuevas propiedades, cerrando en 12.17 millones de m2 de inventario existente. La construcción se mantiene en máximos históricos con más de 927 mil m2 distribuidos en 33 proyectos. Un 79% de esta superficie corresponde a pre-arrendamientos, dejando solamente 194 mil m2 al mercado especulativo. Esta tendencia se ha intensificado durante los últimos meses debido a la baja vacancia de edificios existentes y empresas que buscan propiedades con un tamaño mayor al promedio en el mercado.
La absorción bruta y neta se mantienen en valores por encima del promedio y máximos históricos, lo que ha llevado la tasa de vacancia a su nivel más bajo registrado. La absorción bruta trimestral se registró en 414 mil m2, en donde los submercados de Salinas Victoria y Apodaca lideran la demanda industrial, con un 38% y 23% respectivamente. En su cifra acumulada la absorción bruta registra 1.39 millones de m2 superando en 8% el total anual de 2021; con la última parte del año este porcentaje podría cerrar un 10% mayor que el año anterior.
Inventario
Al cierre del 3T 2022, el inventario en Monterrey cerró en 12.17 millones de m², lo que significó un incremento anual del 7.5%. Más de 251 mil m² de nuevos espacios industriales fueron entregados durante el trimestre, siendo Apodaca y Salinas Victoria los submercados que más aportaron a la nueva oferta, cada uno con más de 90 mil m2 . Asimismo, se monitorearon 359 mil m2 en inicios de construcción.
Tasa de vacancia
La tasa de vacancia cerró en 2.0% al 3T 2022, llegando a un mínimo histórico. La mayoría de esta oferta se encuentra en Apodaca, con 140 mil m2 disponibles. Le siguen en superficie vacante Ciénega de Flores y Santa Catarina, que en conjunto representan el 88% de la oferta en la ciudad. Por su parte, San Nicolás, Monterrey y Salinas no registraron inventario vacante existente.
Precio de lista en renta
El precio promedio de lista en renta al 3T 2022 cerró en US$5.47 por m² por mes, lo que equivale a US$1.26 por encima del 3T 2021. Esta rápida escalada en precios responde a la disminución de la vacancia y una elevada demanda industrial, convirtiéndose en un mercado que favorece a propietarios. Se estima que esta tendencia se mantendrá en la ciudad hasta que la nueva oferta ingrese con espacio vacante.
Al cierre del tercer trimestre del año, el sector de manufactura continua como el líder en demanda industrial en Monterrey y su área metropolitana, tomando el 70% de la superficie arrendada total. Le siguen en segundo y tercer lugar los sectores Automotriz y de Alta Tecnología, con un 14% y 12% respectivamente. Estos tres sectores han sido los principales impulsores de la actividad en el acumulado al 3T 2022, con 87% de la demanda total. China continua como principal país de origen de las nuevas inversiones, con el 46% de la absorción bruta. Las inversiones procedentes de Alemania ocupan el segundo lugar con un 22%, dejando en tercer lugar a Estados Unidos con 19%. Al finalizar el 3T 2022 la transacción promedio fue de 14 mil m2, mientras que el 64% de la actividad se concentró en transacciones build-to-suit.
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