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METROS CUADRADOS SOBRE RUEDAS

Desde la firma del Tratado de Libre Comercio (TLC, NAFTA por sus siglas en inglés) de América del Norte en 1994, no podemos negar que nuestro país ha experimentado un constante crecimiento en materia de industria y manufactura avanzada.

22 Diciembre 2016

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En muchas regiones del país surgen en el horizonte nuevas naves de producción, fábricas, plantas de ensamble, parques industriales, carreteras, vías férreas, centros logísticos, infraestructura de primer mundo, almacenes, oficinas administrativas e instalaciones de servicios; otras tantas se expanden y ocupan espacios antes destinados a la agricultura, la ganadería o sin uso alguno.

Poco a poco se van integrando al paisaje cotidiano y forman la red arterial que soporta el boom, de manera tan indispensable como el capital humano y los recursos materiales en toda la cadena productiva de los clusters automotrices.

Las compañías desarrolladoras, los brokers, las grandes constructoras, los profesionales de site selection y los parqueros industriales luchan por entrar a nuevos nichos de mercado inmobiliario con jugosos dividendos, no sin haber enfrentado el gran reto que representan las necesidades específicas de los demandantes clientes automotrices: layouts eficientes, calidad en los materiales de construcción, vanguardista maquinaria, acceso a servicios de alto nivel, así como ubicaciones estratégicas dentro de las rutas de las cadenas de suministro.

El inventario de suelo y edificios industriales clase A se ha incrementado de forma exponencial para estar en línea con la demanda que representa la masiva llegada de inversiones extranjeras y nacionales que siguen a la industria automotriz, particularmente las armadoras y sus proveedores tier-1, en regiones tradicionalmente industriales y en nuevos polos de desarrollo.

Sólo por mencionar algunos ejemplos, en la región poblano-tlaxcalteca surgieron los nuevos polos de San José Chiapa y Huamantla con la visión de edificar asentamientos urbanos ordenados y modernos alrededor de los polígonos fabriles, mientras que los mercados de Aguascalientes, Nuevo León, Querétaro, SanLuis Potosí y Jalisco se amplían ymaduran sin parar, nuevas zonas industriales en el Bajío guanajuatense esbozan un panorama actual y futuro inédito en el anteriormente llamado “granero del país” con una magnitud tal que durante el presente año Guanajuato ya supera en inventario al tradicionalmente industrial estado de Querétaro -con datos de CBRE México- y con una larga lista de proyectos en proceso de construcción y por concretar todavía.

Con base en este comportamiento de los mercados, la oferta y la demanda, los analistas especializados predicen que los próximos años serán de gran crecimiento y oportunidades, aún a pesar que el sector mira con cautela y muy de cerca la imprevista llegada de Donald Trump a la presidencia de Estados Unidos, nuestro principal destino de exportación de productos automotrices, derivado de su discurso y política de comercio hacia el exterior.

Si bien este proteccionismo con tintes nacionalistas en clara afrenta al libre comercio supone una serie amenaza para continuar la ola expansiva automotriz, México cuenta con fundamentos para mitigar -más no evitar- el evidente impacto que pudiera sufrir tras la revisión de los actuales acuerdos comerciales continentales de Norteamérica, diversificando sus destinos, pues la calidad de su mano de obra y posición geoestratégica le dan una as bajo la manga.

Otro factor que se debe tomar en cuenta es la tasa de vacancia. Las ciudades con mayor aumento en la producción y comercialización tienen generalmente una demanda superior de metros cuadrados y esto hace que la tasa de espacios vacantes disminuya, lo que a la larga también implica un incremento paulatino en los costos.

Bajo esta óptica de maduración, la evolución natural dicta que un mercado lo suficientemente maduro deja de desarrollar una significativa parte de inventario BTS (built-to-suit, a la medida del cliente) para tener un sano equilibrio de inventario especulativo o bien enfocarse a los servicios shelter, estas últimas dos opciones más fáciles de colocar porque se ofertan a empresas tier-2, tier-3, de servicios logísticos, etc., los cuales requieren simplemente de espacios de trabajo estándar para instalarse y producir.

En Cluster Industrial sabemos muy bien que la dinámica económica e industrial tiene particularidades en cada región. La vinculación de la industria automotriz con otros giros, las políticas aduanales, la infraestructura y finalmente las legislaciones inmobiliarias hacen que cada una de estas zonas tenga una huella particular. Por ejemplo, no es lo mismo el mercado inmobiliario industrial de una ciudad fronteriza como Reynosa que en la Ciudad de México, más orientado hacia el desarrollo de oficinas corporativas y edificios comerciales. Hagamos un balance de fin de año.

EL BAJÍO

En esta dinámica zona, especialmente Guanajuato y San Luis Potosí, hay una bonanza industrial desde hace una década.

El corredor automotriz engendrado por sus numerosas ensambladoras y sus proveedores que se extiende casi de forma lineal desde Aguascalientes hasta San Juan del Río, pasando por San Luis Potosí, Lagos de Moreno, León, Silao, Irapuato, Salamanca, Celaya y Querétaro, ha permitido a otras industrias afincarse y ofrecer servicios alternos a partir de la instalación de grandes plantas automotrices en dichos estados y la región en general.

Los indicadores económicos en el campo inmobiliario indican que al cierre del segundo trimestre de 2016 hay un total aproximado de 470 mil metros cuadrados en construcción para uso industrial en la región Bajío, de los cuales cerca del 85% corresponden a construcciones BTS. La comercialización de estos espacios también ha crecido de modo notable ya que al cierre del 3er trimestre de 2016 hubo un aumento del 26% respecto al mismo periodo del 2015.

Según el INEGI el incremento de producción industrial en los estados que conforman la región Bajío tuvo los siguientes incrementos: San Luis Potosí 10.5%. Guanajuato 3.6%, Querétaro 2.5 y Aguascalientes 1.2. Estas cifras se suman al aumento de empleo en estos estados. La industria automotriz y aeroespacial han generado un aumento considerable en los empleos permanentes en la región. Los productores de autopartes han aumentado su demanda de espacios de operación. En San Luis Potosí y Guanajuato esta demanda se ha visto satisfecha con la alta oferta de las construcciones BTS.

Los precios de salida en esta región son de los más competitivos pues el m2 de estos espacios tienen un promedio de US$4.16/m2/mes, pero es en Querétaro en donde estos precios se han incrementado debido al reacondicionamiento de espacios de segunda generación y con una ubicación más benéfica para los clientes. Esto les hace reportar un aumento de los precios por encima de la media regional.

ZONA METROPOLITANA DE LA CIUDAD DE MEXICO

La zona del norte de la Ciudad de México y su zona conurbada tiene una ubicación estratégica para los negocios en la industria automotriz. Los municipios mexiquenses de Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán se encuentran en las inmediaciones de la carretera México-Querétaro y eso las convierte en rutas de salida de manufacturas de forma natural. Como sabemos, el arribo de nuevas armadoras automotrices en la región Bajío ha hecho que esta zona del norte de la Ciudad de México se vea también beneficiada por la derrama económica que dejan los más de veinte años del TLCAN en materia industrial.

Desde 2010 la Ciudad de México ha tenido un crecimiento sostenido en la oferta de espacios inmobiliarios para la industria. Actualmente la Ciudad de México cuenta con 6.7 millones de m2 en naves industriales Clase A y no parece que este crecimiento se vaya a detener.

Ello se debe a una efectiva estrategia que conjuga una adecuada inversión pública en infraestructura y la inversión privada en la especialización y modernización de centros logísticos y de distribución.

El precio de salida en esta zona ha reflejado un incremento, todo ello debido a la fuerte demanda y a la baja en la tasa de vacancia. Actualmente el precio de salida es de US$5.17/m2/mes.

Tan sólo en el 3er trimestre de 2016 se reportó la absorción de 841 mil m2, de los cuáles 392 m2 ya han sido ocupados de manera efectiva.

El corredor que se ubica sobre la avenida Vallejo es la que ha incrementado más su precio de salida, llegando a alcanzar los US$6.5/m2/mes, ya que su estratégica ubicación incrementa aún más su demanda.

Actualmente en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México se encuentran en construcción 526 mil m2, de los cuales 150 mil m2 iniciaron sus construcciones entre julio y septiembre de 2016. Tepotzotlán concentra el 41% de los desarrollos inmobiliarios, mientras Cuautitlán y Tultitlán ocupan el 32$ y el 18%, respectivamente.

GUADALAJARA

En la Perla de Occidente se han asentado recientemente nuevas empresas extranjeras. Una de ellas es la empresa francesa de autopartes EFI Automotive, instalada en El Salto.

El estado de Jalisco es uno de las tres entidades de nuestro país que más atraen la inversión extranjera. Hacía mitades de este año Jalisco registraba 1,569.3 mdd en inversión extranjera directa y eso la convierte en un territorio estratégico para la industria y el mercado inmobiliario.

En su capital Guadalajara se encuentran históricamente tres enclaves de desarrollo industrial: el Salto, que ocupa el 61.12% de la construcción para el ramo, Zapopan Norte con el 17.27% y Periférico Sur con 16.86%. Este mercado ha tendido a diversificarse y la renta de minibodegas se traduce también en ampliar los servicios a empresas medianas, pequeñas y micro.

Sin embargo la mayor ocupación de estos metros cuadrados los acapara el sector logístico con más del 50% de la oferta, mientras el sector manufacturero ocupa el 26% y el sector comercial, apenas el 12%.

Los precios de salida para el 3er trimestre de 2016 fueron de US$4.42 m2/mes, con una disminución de apenas de 0.38 centavos de dólar, respecto al mismo periodo de 2015. Todo esto se logró gracias a la excelente ubicación que tienen estos municipios y a la efectiva conexión con carreteras y aeropuertos cercanos.

MONTERREY

Mientras tanto la sultana del norte no desmiente su fama de ciudad industrial con iniciativa. Con la llegada de KIa Motors a Monterrey se generó una demanda en los espacios inmobiliarios que no se había registrado desde hace unos años. Este aumento se reflejó con la cifra histórica de 710 mil m2 comercializados al cierre del 3er trimestre de 2016.

Mientras tanto, en su zona metropolitana hubo un espacio de construcción por más de 480 mil m2, en donde el municipio de Apodaca acapara el 51% del espacio total en desarrollo.

La disponibilidad en Monterrey cerró en este 3er trimestre de 2016 con un 4.5%, lo que se traduce en más de 390 mil m2 en Monterrey y su zona metropolitana. Mientras tanto, los corredores industriales de mayor tasa de disponibilidad son Escobedo con el 11.9% y San Nicolás con 7.2, mientras los espacios con mayor porcentaje de espacios dispuestos a ocuparse son Apodaca con 150 mil m2 y Guadalupe con 79 mil m2.

Por otro lado el precio de salida de los inmuebles industriales en Monterrey alcanzó en el 3er trimestre de 2016 los US$3.94/m2/mes, lo que representa un ligero incremento de 7 centavos de dólar con respecto al año pasado.

Con respecto a la precio de renta se observa que los corredores de Escobedo y Santa Catarina se ubicaron con los precios más altos, con US$4.22/m2/mes y US$4.17/m2/mes, respectivamente, mientras el de precio más bajo fue el de San Nicolás con un precio de US$2.73/m2/mes. Esto, se deben principalmente a la probable apertura de nuevas rutas de distribución comercial y a la misma infraestructura pública que se ha dispuesto en estos corredores.

SALTILLO

Del otro lado de la sierra de Santa Catarina, la ciudad de Saltillo reporta una constante estabilidad en la comercialización del 3er trimestre de este año, en comparación con el mismo periodo del año 2015. Las operaciones para arrendamiento sobresalieron con cerca del 90% del metraje total comercializable. En este caso la mayor demanda de espacios se concentra en la zona norte de la ciudad de Saltillo, en el municipio de Ramos Arizpe, con cerca de 37 mil m2 y en donde hay un predominio del giro automotriz en el sector industrial, ya que ocupa cerca del 40% del espacio disponible para arrendamiento industrial. Entre los factores más importantes de este comportamiento está su estratégica ubicación, sobre la carretera que comunica con Monterrey y su cercanía con el aeropuerto de la ciudad.

Con respecto al trimestre inmediato anterior el mercado industrial de Saltillo registró un incremento del 1.5% y un incremento anual del 11.7%. También en este 3er trimestre se registró el inicio de siete proyectos de construcción , cuatro de los cuales se encuentran dentro del corredor del vecino municipio de Arteaga y tres en Ramos Arizpe. De estos siete desarrollos, tres son de tipo BTS (built-to-suit), tres son de tipo especulativo y uno es de expansión de una nave industrial existente.

Se prevé en Saltillo una estabilidad en su tasa de vacancia aproximada del 6%, pues se tiene prevista la finalización de cerca de 50 mil m2 de espacio industrial clase A para este cierre de año. El 3er trimestre del 2016 registró un decremento del 6.1% con respecto a su trimestre inmediato anterior en lo que respecta a la disponibilidad; esto se debe al comportamiento estable en la comercialización del espacio industrial de la zona.

Por su parte los precios de salida fueron a la baja en comparación a trimestre anteriores. Para este último trimestre el precio promedio en la región se colocó en US$4.15/m2/mes, apenas 5 centavos de dólar por debajo del precio registrado en el trimestre inmediato anterior. El precio neto más alto por metro cuadrado se registró, siguiendo la constante, en el municipio de Ramos Arizpe con US$4.21/m2/mes, seguido de Arteaga con US$4.21/m2/mes y Saltillo con US$3.88/m2/mes.

REYNOSA

En la ciudad fronteriza de Reynosa se registró en este 3er trimestre del año una tendencia a la baja que registró 20 mil m2 menos con respecto al trimestre inmediato anterior. Los giros que más predominaron en la ocupación predominaron el médico y el automotriz. Actualmente en el mercado industrial hay más de 58 mil m2 de los cuales el 94% corresponde a edificaciones a la medida y el restante corresponde de expansión de naves industriales.

El submercado de mayor demanda en la ciudad es el del Puente Pharr, en donde se concentra el 91.75 de los metros cuadrados comercializados y el corredor Poniente en donde apenas se concentra el restante 8.25% del mismo. Durante este 2016 se registraron al menos quince operaciones inmobiliarias de las cuales 10 son operaciones de arrendamiento, 2 son operaciones BTS y tres corresponden a la expansión de nave.

Ahora que si ponemos más énfasis en el sector industrial se observa una concentración del mismo en los corredores Poniente y Puente Pharr, donde el sector electrónico cuenta con el 28.3% de los espacios, el sector automotriz con el 25.4% y el sector médico con el 22.7%.

Por su parte la disponibilidad cerró en el 3er trimestre de 2016 con un 8.3%, lo que representó una baja con respecto al trimestre inmediato anterior, en donde se había registrado un porcentaje de disponibilidad del 9.3. El corredor norte de Reynosa sigue siendo el de mayor disponibilidad con un 20.3% y el corredor de San Fernando con un 4.1%, mientras el corredor de Puente Pharr dispone de un espacio disponible que supera los 130 mil m2.

Los precios en promedio se incrementaron ligeramente con respecto el trimestre anterior. En este 3er trimestre el precio alcanzó los US$3.95/m2/mes. El precio más alto se registró en el corredor Poniente con US$4.19/m2/mes y el corredor Norte fue el de los precios menos favorecidos con US$3.29/m2/mes.

TOLUCA

La llegada a Toluca de la nave industrial de Verta Park Toluca II representó un incremento del 9% del crecimiento anual y 19 mil m2 netos a la oferta durante el 3er trimestre de 2016.

Finalmente el espacio industrial de Toluca ha superado la cifra de 1.5 millones de m2 clase A. Sin embargo, su tasa de disponibilidad al cierre de este 3er trimestre sufrió la baja más importante en los últimos tres años pues llegó a 6.3%, un punto porcentual más bajo que en el mismo periodo del año anterior.

El precio del metro cuadrado, a pesar de los vientos cambiantes, se ha colocado en los US$4.88/m2/mes. Eso lo coloca en el margen que va de los 4.74 a los 4.90 que se ha mantenido en los últimos tres años.

PUEBLA

En el altiplano del país el estado de Puebla sigue siendo un histórico enclave de la industria automotriz. De la totalidad del espacio industrial en el estado de Puebla el 79% correspondió a espacios BTS y sólo el 21% para el sector especulativo, quedando para el cierre del 3er trimestre de 2016 con una tasa de disponibilidad del 7.4%.

Sobre los precios de salida es necesario mencionar que la apertura de nuevas naves industriales en la región de Tlaxcala y la zona limítrofe de Puebla con una oferta a la baja, obligó a que los precios de los espacios en Puebla se depreciaran, llegando al cierre de este 3er trimestre de 2016 a US$3.48/m2/mes. Ello representa una baja de 55 centavos de dólar por cada m2/mes.

Por su parte el arribo de la nueva planta de Audi en la zona limítrofe de Puebla y Tlaxcala y sus proveedores generó un crecimiento en la inversión industrial en la zona del 5%.

FUENTE: Cluster Industrial redacción

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